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第93章 岳父点拨定良策（第3页）

她话音刚落，朱文沁立刻反驳，“妈，您这都是老八股思想了！现在国家搞改革开放，要跟国际接轨，要建立市场经济体制，这些政策是不会变的。农民率先搞了包产到户，几十年都不会变了，工厂也在搞承包经营，春哥他们又开始搞工程承包了，到处都在搞活。买地置业怎么就成了地主了？春哥他们这是合法经营，是响应国家号召展民营经济。”

李玉茹瞪了女儿一眼，“你这丫头，刚领证几天，胳膊肘就往外拐了。我说两句你还顶嘴？”

朱文沁嘻嘻一笑，挽住李玉茹的胳膊，“妈，我这是实事求是。您放心吧，国家鼓励一部分人先富起来，春哥他们走在前面，就像变成那一部分人，不会有事的。”

江春生和朱一智没有参与母女俩的辩论，只是相视一笑，默契地保持着中立。

朱一智放下茶杯，站起来走到书桌前，从抽屉里拿出前几天江春生给他的那张渔场规划方案图纸，回到茶几前，在江春生面前摊开。

图纸上，朱一智已经用铅笔在上面画了好几条线，写了不少字。有标注地块编号的，有计算面宽和进深的数字，还有画公共道路的示意线。看得出来，他对这个方案做了全面分析和研究批改。

朱一智指着那张花花绿绿的图纸，语气严肃起来，“春生，关于渔场的土地规划方案，明天你反馈我的意见，就按我下面的话告诉他们。”

“渔场现在做的这个方案不行，太小儿科了。他们只看到了眼前的苍头小利，完全没有考虑到一但这样批小划分建宅出售，今后的隐患会非常大。”

江春生不由坐直了身体，认真倾听。朱文沁和李玉茹也停下了话头，齐齐看向这边。

朱一智用手指在茶几上，像分析案例一样逐条分析指点道，“第一个问题，这三百亩地需要系统考虑与周边大环境的规划衔接，在没有规划介入的阶段，可以简单的先安排公共路网和综合管线的布局规划。这是地块开的基础，没有这一步，后续建设肯定乱成一锅粥。他们现在的方案，就是一堆豆腐块堆在一起，没有任何系统性。”

“第二个问题，公共路网所占用的土地面积，按照土地和规划相关法规要求，都要以路中心线为界，划入相邻地块的代征面积里面。否则，如果建设单位不负责修路，这些路最后就会变成无主路，没人修也没人管，将来就是泥巴路、断头路，整个区域的通行条件一塌糊涂。”

“第三个问题最严重。”

朱一智的手指重重地点在图纸上那密密麻麻的小格子上面，“不建议把地块分得过小。像他们现在这样，在三百亩地里面划分了这么多小豆腐块，必然就需要设计出大量的公共通道来通行、通水、通电。这些公共区域——道路、综合管线、绿化等等，这些路网、管线配套谁来投资建设？”

他顿了顿，目光锐利地看着江春生，“先不说渔场有没有钱来做这些。即使有钱投资，把这些配套成本消化到土地转让费里面，势必会造成土地成本大幅飙升。而他们那些鱼塘，本就是在低洼区域，地块都需要大量的填土，填塘会数倍增加土地成本，合到一块成本更是直线上升——就会导致地价过高，高到无人问津的地步，最终这些地就是谁都买不起。”

“第四个问题，是最合理的解决方案。”

朱一智的手指沿着2o7国道的北面沿东西方向划了一条线平行线，“依附于2o7国道，由南向北切分大块规整地块。我注意到，在地块中央距2o7国道大约一百五十米处，有一条东西向的简易作业路，条件很好。他们可以以这条简易路为界，把整个三百亩地切成六到八块来转让。简易路到2o7国道之间夹的地块，约一百五十亩算作临路地块，价值高；简易路往北一直到龙江港边的地块，算作里侧区域地块，价值相对低。”

“简易路本身所占用的土地面积，由这六到八个地块来共同分摊代征，今后由各地块受让人共同出资建设。这样既解决了公共配套的投资问题，又保证了每个地块都有独立的临路界面和市政接口。”

朱一智的手指在图纸上圈出临路区域，“具体来说，把临路地块按面宽切分成四块是最合理的。渔场自己要留一块，二十亩，最小也只能分成二十亩一块，这样面宽大概在九十米左右。再小的话，临路的面宽就太窄了，临街宽度不足，地块形态就变成了细长条像巷子，建什么都别扭，没人会愿意要。”

“剩余的一百三十亩临路区域，可以分成两个四十亩加一个五十亩，面宽分别是一百八十米和二百二十多米。这样划分出来才像个样子。至于地块内的给排水、供电等管线，谁家的地谁自己建，最后统一对接到2o7国道市政主管网就行了。这样产权清晰、责任明确，谁也不吃亏。”

江春生听得豁然开朗。他盯着那张被岳父用铅笔批注得密密麻麻的图纸，心里那些原本模糊的想法一下子清晰起来——这才是专业的规划思路。渔场那个方案，确实是井底之蛙的产物，被蝇头小利蒙住了眼，根本看不到全局。只有寥寥几块大面积整体地块，整个区域才有开建设的可行性。

“朱叔，您这一说，我全明白了。”

江春生敬佩地看着朱一智，“买一块四十亩地的，面宽一百八十米，沿2o7国道建一排门面房足够了。至于纵深处，鱼塘都可以先不填，让它空着，省钱。等那边展起来了，再看情况决定做什么用途。”

朱一智满意地点点头，眼里带着赞许，“对，就是这个思路。你们现在不用急着一口气把地填完建成，那是极大的浪费。先把临路的门面房建起来，聚人气、创效益。里面的空地，将来根据市场需要再逐步开。滚动展，资金压力小，风险也可控。”

江春生心里已经有了主意。他看着图纸上岳父画的几条铅笔线，那几条线简洁有力，把一团乱麻似的豆腐块梳理得井井有条。

这时候，朱文沁端了一盘切好的水果走过来，放在茶几上，在江春生旁边坐下来，拿起一块苹果塞进他嘴里，笑吟吟地说，“怎么样，我这个家庭专家顾问请得不错吧？”

江春生嚼着苹果，笑着点头。

朱一智端起茶杯，靠在沙上，语重心长地说，“春生，你们还年轻，有的是时间。投资这种事，急不得，要用时间去换空间。渔场他们急着变现，那是没办法。你们不同，你们有固定的现金流，耗得起。越是从容，就越能拿到更好的条件。”

江春生郑重地点头，“朱叔，我记住了。明天我就去跟于总商量，按您的意见来操作。”