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第38章 招兵买马（第1页）

等到苏筱心动了之后，苏宁约了个时间，把苏筱带到了位于静安的一家咖啡厅。

地方是苏宁挑的，主要是这里安静，人不多，特别适合谈正事。

两个人到的时候，靠窗的位子上已经坐了一个人，穿着一件深灰色的休闲西装外套，头发是浅棕色的，五官轮廓很深，一看就是欧洲那边的老白男。

老白男面前放着一杯黑咖啡，正在看一份英文版的中国房地产行业分析报告，听到脚步声抬起头来。

立刻站起身朝苏筱伸出手，用一口流利的中文说：“苏筱女士，久仰。苏宁经常跟我提起你，说你是一级造价师，成本管控方面的专家。我叫海杰明，你可以叫我杰明。”

“你好！杰明。”

苏筱跟海杰明握了握手，坐下来后忍不住多看了他一眼。

其实，苏筱心里还是有些意外的。

本来以为是自己的这个便宜堂弟忽悠自己，可是看眼前这个人的谈吐和气质，怎么看都不像是一个普通司机能接触到的角色。

但苏宁就在旁边坐着，表情依旧是非常的淡定，苏筱也就不再胡思乱想了。

此时的海杰明反倒是非常务实的开门见山，把自己对这个行业的判断和未来的商业计划从头到尾讲了一遍，“苏筱，我先说我的核心判断。中国房地产行业的黄金时代已经过去了。从去年下半年开始，政策面连续收紧，融资渠道一条一条被堵上，三道红线一划，多少头部房企已经在爆雷的边缘。未来两到三年内，市场上会出现大量的烂尾项目和闲置资产。传统的买地盖楼卖房的模式已经走不通了，谁还在这个模式里死扛，谁就会死得很惨。”

“……”

苏筱点了点头，没有插话，让海杰明继续往下说。

苏筱作为一名资深的房地产从业人士，又怎么真的对房地产危局一无所知。

海杰明说：“但危中有机。我的思路是不碰增量开发，专注存量改造。简单说就是低价收购烂尾楼盘和经营不善的商业物业，改造成长租公寓和人才公寓。当然也可以改造那些市中心的老破小。赚的并不是以前的那种销售利润，反而是长期稳定的租金回报和管理运营收益。”

“……”

海杰明翻开手边的一份资料，指着上面的数据说道：“德国和日本的租赁住房市场非常成熟，超过一半的城市人口选择租房而不是买房，租赁物业的运营收益可以做到年化百分之六到百分之八，而且极其稳定，不受买卖市场波动的影响。国内这几年也开始推租购并举，政策方向是明确的，但市场上真正能做出品质的租赁社区少之又少。几个头部企业试水长租公寓，赛道是对的，但他们的资金成本太高了，扩张太快了，一旦资金链绷不住就会出问题。”

苏筱听到这里，问了一句：“杰明，你的资金成本跟他们比有什么优势？”

“我已经拿到了一笔境外长期低息资金，”

海杰明说，“年化成本不到三个点，期限十五年。我不需要追求短期回报，不需要像那些拿了高成本资金的玩家一样拼命扩张。我可以稳扎稳打地做，一个一个项目收购，一个一个项目改造，把品质做出来，把运营做扎实。这个市场是方兴未艾的，谁先进来把标准立住了，谁就是这个赛道的规则制定者。”

苏筱又问：“资金结构怎么设计的？纯股权还是股债结合？”

海杰明回答：“股债结合，优先资金占六成，劣后资金占四成。劣后资金我自己出，优先资金是境外那笔长期低息贷款。这个结构的好处是杠杆适中，抗风险能力强，市场不好的时候我们不会因为资金链断裂而死掉。”

苏筱接着问：“改造项目的成本模型你算过吗？一个烂尾楼从收购到改造到交付运营，前期投入多少，回本周期多长？”

海杰明笑了，看着苏筱的眼神里多了一层欣赏，“苏宁跟我说你是成本管控的专家，果然名不虚传，上来就问成本模型。我算过，我拿一个具体的项目给你举例。假设收购一个五万平米的烂尾住宅楼，收购价格是市场价的四折，改造内容包括内部装修、水电管网更新、公共区域打造，总投入大概在这个数。”

接着，海杰明又是在纸上写了一个数字，推给苏筱，“改造完成后按市场租金的八折定价，入住率保守按百分之八十五算，回本周期大概在六年到八年之间。如果运营做得好，入住率提到百分之九十五以上，回本周期可以缩短到五年以内。而且这个模型只算了租金收益，没有算物业本身的资产增值。但我的逻辑是，资产增值是锦上添花，租金收益才是核心，我们不靠卖房子赚钱。反正等到恐慌情绪出现了之后，房子也是卖不掉的。”

苏筱在心里飞速地算了一笔账。

她做造价这么多年，对数字的敏感度是天生的。

海杰明给出的数据她过了一遍脑子，便发现这个模型确实是站得住脚的。

前期投入主要是资产收购和改造，后期收益靠租金。

回本周期虽然不短，但现金流极其稳定，不受销售市场波动的影响。

在房地产市场即将进入寒冬的大背景下，这种模式反而比盖楼卖房要安全得多。

接着，苏筱又问了几个施工和供应链的问题。

海杰明都是一一回答，每一条回答都有数据支撑，并不是那种只画大饼不讲实际的大忽悠。

自己的弟弟只是个司机，忽然要介绍一位海外投资者给自己，苏筱不怀疑对方是骗子是不可能的。

只是双方谈到这里，苏筱已经可以排除对方是骗子的可能。

海杰明放下笔，看着苏筱，态度非常诚恳地说道：“苏筱，我需要一个能从头到尾盯住项目成本的人。苏宁跟我说，整个赢海集团最懂造价的不是坐在总部办公室里的高管，而是一个在天成公司管预算的主任经济师。我听说了你美术馆、领先国际和群星广场的具体事例，你能在那么复杂的项目里把成本压到极致，施工方报价里的水分你一眼就能看穿，这种在实战中打出来的本事，确实是坐在办公室里看报表学不到的。所以，你正是我需要的人。”

“……”

苏筱端起咖啡杯喝了一口，没有说话。

海杰明接着说：“如果你愿意加入，我给你百分之三十五的股份。公司已经注册好了，注册资金一千万，资金已经到账，随时可以开始运作。我不跟你画大饼，创业有风险，但我能保证的是，赚了钱你占三成五，亏了钱我扛大头。你来了不是给我打工，你是合伙人，跟我海杰明平起平坐。”

苏筱放下杯子，只想了不到两秒钟就点了头：“杰明，我接受你的邀请。”

海杰明又补充道：“对了，苏宁还跟我提过一个人，叫吴红枚，在赢海集团人力资源部。公司刚成立，人力资源总监的位置还空着。一个懂集团HR流程、熟悉建筑行业人才结构的人，对我来说同样不可或缺。如果可以的话，你帮我问问她的意思。”

苏筱诧异地转头看了苏宁一眼，苏宁正端着咖啡杯慢悠悠地喝着，脸上什么表情都没有，好像这一切都跟他没关系似的。

“行！我去和吴红枚谈。”

……

苏筱从咖啡厅出来之后没有回家，反倒是直接给吴红枚打了个电话。

电话接通的时候，吴红枚的声音听起来有气无力的，“筱筱，怎么这个时候给我打电话？”

苏筱没在电话里多说，“红枚，你出来一趟，老地方见，我有重要的事跟你说。”

“好。”

老地方是两个人常去的一家小面馆，离吴红枚租住的地方并不远。

苏筱到的时候，吴红枚已经坐在里面了。